住宅ローン体験談③イオン銀行に決定！10年固定金利の罠とは？

 

前回に続いて住宅ローンの話です。

不動産業者紹介の某都市銀行と別途個人的に申し込んだイオン銀行に関して仮審査を無事通過、提示された金利の点と、イオン銀行住宅ローンの特色のひとつ「イオングループでのお買い物が5年間5％OFF」に魅力を感じていた私はイオン銀行に的を絞りました。

イオン銀行にした理由はもう一つあり、当時、期間限定でガン団信「上乗せ金利ゼロキャンペーン」をやっていたのです。（写真参照）

通常であれば、ガン団信を付加すると上乗せ金利が0.1％かかるところ、10年固定金利であれば固定金利期間の10年に限り上乗せ金利0％というもの。このキャンペーンに乗ればあくまで当初10年間に関してはほぼ変動金利並みの金利でガン団信のメリットも享受出来るというわけ。私が契約したころの金利で比較します。

＜当初10年間＞キャンペーン無し/ガン団信(0.1％)付加

変動金利　10年固定

0.670% 　　0.790%

＜当初10年間＞キャンペーン適用/ガン団信(0.1％)付加

変動金利　10年固定

0.670% 　　0.690%（+0.1%が免除）

というわけで、各種総支払見込み額のシミュレーションを出してもらい検討の上最終的には、元々がん家系で不安のある私はガン団信無料キャンペーンメリットを受けられる10年固定金利にしました。もちろん通期で見れば総支払額は変動金利の方が安いです。

ところで「（当初）10年固定金利」は一般に評判は悪いですというか、罠のようなものが仕掛けられていると言われる事もあります。

その理由のひとつが11年以降の固定金利特約が無くなった後の金利の優遇幅の問題です。この優遇幅が驚くほど銀行毎に違うため、銀行によっては11年目以降とんでもなく金利が跳ね上がります。イオン銀行は相対的に11年以降の優遇幅は大きい方（最大▲1.6% ※ガン団信つけると最大▲1.5%）ですので私は「アリ」と判断しました。

現在のイオン銀行の店頭金利（変動金利）は2.37%ですから、11年目以降の見込み金利は2.37%-1.6% で0.77%ですね。現在の変動金利の趨勢からは随分高いですが。

ちなみに、auじぶん銀行の場合、現在10年固定の金利は0.525％ですが、11年目以降の優遇幅は、▲0.8% です。ということはauじぶん銀行の店頭金利（変動金利）は2.341%ですから、2.341%-0.8% 、11年目以降の見込み金利は1.541%です。1％程度上昇します・・。こうなってくると10年で返済できる人向け限定と感じますね。。いずれもあくまでの現在の金利で計算してますので仮定のお話です。

次回は、ガン団信について少し触れて住宅ローン話を終わろうと思っています。

住宅ローン体験談②変動金利？固定金利？それとも・・

 

前回に続いて住宅ローンの話です。

住宅ローンを借りる際に直面するのが「変動金利vs固定金利」どちらにする？という問題です。当時自分なりに色々調べましたが、既に超低金利が叫ばれており、固定金利を押す風潮がどちらかといえば強かったように感じます。変動金利は将来、金利が上がる可能性もあるため資金的に余裕がある人が使うべきという論調も良く見かけました。

今は、Youtubeで検索すれば専門家による参考になる動画が沢山出てきますので、固定金利推しの意見、変動金利推しの意見両方に耳を傾けて自分なりの結論を導くのが良いと思います。変動金利推しであれば例えば住宅FP関根さんのこちらの動画。非常に分かり易く説明されています。

では自分はどうであったか。

変動金利でもなく固定金利（フラット35）でも無く、上記の住宅FP関根さんが回避すべきとされている「（当初）10年固定金利」を最終的に選択したのでした。罠にはまったか！？

なぜか。

これには、イオン銀行の住宅ローンの特色とガン団信の話が絡んでくるのです。次回に続きます。

※参考に私が借入した際のイオン銀行の住宅ローン金利は下記です。

変動金利　10年固定

0.570% 　　0.690%

ちなみに2021年3月現在は下記。

変動金利　10年固定

0.520% 　　0.620%

住宅ローン体験談①そもそも銀行の審査に通るのか

 

投資とは少し離れますが、数年前中古マンションの購入にあたり住宅ローンを組みました。そもそも、住宅の購入に関しては「持ち家VS賃貸」論争というものがある位賛否両論ありますね。以前はとにかく多額の借金を背負う事自体が嫌で持ち家自体が選択肢に入っていませんでしたが、住宅ローン控除や現在の低金利等のメリット部分の理解含めて考え方の転換などもあり購入に至りました。

前述の住宅ローン控除は中古マンションの場合、広さや、耐震基準によっては適用されない場合もあるので物件探しの際は注意をしましたね。さて、お目当ての物件が決まり、購入意思を伝えた後、不動産業者の担当者に言われるがままに某都市銀行の仮審査を申し込みをしました。自分は決して所謂「属性」が高い方では無いので、まずこの都市銀行の「仮審査」に通るか否かはひとつのピークでした。なので担当者から仮審査に通った旨の連絡があった時はほっとしましたね。。これによって物件購入の話は前に進んでいきます。

自分としては、イオン銀行の住宅ローンを利用したいと考えていたので別途イオン銀行へ相談。で、無事こちらも仮審査はパス。その他にも数社気になる銀行はありましたが、気持ち的にイオン銀行に強く傾いてたのでこの2社以上の比較についてあまり労力はかけませんでした。当時も今も抜群に安い変動金利を提示しているネット銀行等に関しては、自分は審査に通らないか、仮に通ったとしても最低優遇金利はまず受けられなかったのでは無いかと思っています。

あと、自分のケースでは、実際の契約時期と入居時期にタイムラグがあり、住宅ローンについて十分検討する時間があった事は幸いでした。恐らく時間が無い場合、不動産業者の提示の住宅ローンに決めざるを得ない事もあるのだろうと想定できます。

次回は、固定金利か変動金利かあたりの話にいきたいと思います。

DC運用報告20180929_中古マンションの駐輪場

確定拠出年金の運用について先進国株式インデックスのみ積立を行っており、新興国株式インデックスを若干保有しております。根っからの「びびり」のため、全体の40％程度を定期預金とした保守的な運用となっており残念ながら現在の上げ相場についていけておりません。。

さて、中古マンション購入について知識ゼロのところから、購入に至るまでに初めて知った事や疑問などを書いていくシリーズです。

⑤自転車の駐輪場について

これまでマンションの駐輪場の事など全く考えた事が無かったのですが、中古マンションの物件選びの際、駐輪場をみてみるとマンション毎に大分差がありました。屋根の有無（雨ざらしの駐輪場なんてのも意外とあるものですね）、屋内にあったとしてもキャパオーバーして雑然としてしまっている駐輪場、セキュリティ面では、駐輪場に入る際に鍵が必要な構造の場合もありますね。他の事に比べれば小さい事かもしれませんが、自分にとっては駐輪場の管理状況は重要視したポイントでした。自転車を利用している方の場合は物件選びの際に忘れずCHECKした方がいいと思いますね。

◇過去の投稿
①売主が個人であれば消費税はかからない
②居住中か、リフォーム済みか？
③住宅ローン契約に伴う生命保険見直し
④中古マンションの値引き交渉

◇確定拠出年金運用状況

評価損益 　　1,377,705円

運用利回り　

初回入金来 　7.33％
直近１年　　５.22％　

◇保有中の投資信託と比率

外国株式：DIAM外国株式インデックスファンド <DC年金>（信託報酬0.25％税抜）：54％
新興国株式：DIAM新興国株式インデックスファンド<DC年金>（信託報酬0.545％税抜）：6％

定期預金：40％

DC運用報告20180617_中古マンションの値引き交渉

確定拠出年金の運用は、つみたてＮＩＳＡでの投資内容との振り分けをざっくり決めた上で、先進国株式インデックスのみ積立を行っております。新興国株式、国内株式はつみたてＮＩＳＡで積立を行っています。

さて、中古マンション購入について知識ゼロのところから、購入に至るまでに初めて知った事や疑問などを書いていくシリーズです。

④中古マンションの値引き交渉

なにしろ自分は、知識ゼロから短期間で中古マンション購入に至ったため、とても人様にアドバイス出来る事はできませんが、経験上言えるのは、中古マンションは値引き交渉を前提に価格がつけられているので交渉は必須だという事です。

交渉をどのタイミングで誰に対して行うかはケースバイケースでしょうが、自分は購入の意思を仲介不動産の営業マンに伝える際に、一緒に伝えました。現況引き渡しだったのでリフォーム費用の事等を絡めてこれ位下げられないかと。結果的には、希望通りというわけには行きませんでしたが、ゼロ回答では無かったです。売主さんの意向が強く出る部分でしょうが、ダメ元でやる価値があるのではないでしょうか。

◇過去の投稿
①売主が個人であれば消費税はかからない
②居住中か、リフォーム済みか？
③住宅ローン契約に伴う生命保険見直し

さてさて　本題の運用状況は下記。ほぼ前週から変わっていません。こういう少し凪の時に唐突に相場の変動があったりするんですよね。。そのような時に定期預金にある程度割り振っておくと意外に心理的には助けられるものです。まぁ結果として運用の効率をひどく悪くしているんですけれど。このあたりはメンタルの部分なので人それぞれ自分にとって良い加減を探していく良いと思います。

◇確定拠出年金運用状況

評価損益 　　1,291,640円

運用利回り　

初回入金来 　7.34％
直近１年　　6.28％　

◇保有中の投資信託と比率

外国株式：DIAM外国株式インデックスファンド <DC年金>（信託報酬0.25％税抜）：44％
新興国株式：DIAM新興国株式インデックスファンド<DC年金>（信託報酬0.545％税抜）：14％

国内株式：DIAM国内株式インデックス<DC年金>　（信託報酬0.22％税抜）：14％
定期預金：28％

DC運用報告20180610_住宅ローン契約に伴う生命保険見直し

確定拠出年金の運用については、つみたてＮＩＳＡでの投資内容との振り分けをざっくり決めた上で、こちらの記事に書きましたとおり、先進国株式インデックスのみ積立を行っております。新興国株式、国内株式はつみたてＮＩＳＡで積立を行っています。

さて、中古マンション購入について知識ゼロのところから、購入に至るまでに初めて知った事や疑問などを書いていくシリーズです。

③住宅ローン契約に伴う生命保険見直し

住宅ローンを契約すると団体信用生命保険に加入する事になるため、生命保険の見直しの機会となる場合があります。自分が死んだ場合住宅ローンは全てちゃらになるため、住宅ローン契約前に死亡保険に加入していた場合は重複分を削減出来る事になります。
ただ、住宅維持のためには管理費や、修繕積立金は別途継続してかかるため、その点は注意が必要ですね。
自分の場合は、死亡保険（収入保障保険）減額の調整を保険会社のカスタマーサービスに連絡して行っているところです。ガン団信にも加入したので、ガン保険の見直しも考えてみようかな・・とは思っていますが、これはまた改めて。（こちらは何もしないかもしれません。）

◇過去の投稿
①売主が個人であれば消費税はかからない
②居住中か、リフォーム済みか？

さてさて　本題の運用状況は下記。ほぼ前月から変わっていません。

◇確定拠出年金運用状況

評価損益 　　1,295,997円

運用利回り　

初回入金来 　7.36％
直近１年　　6.38％　

◇保有中の投資信託と比率

外国株式：DIAM外国株式インデックスファンド <DC年金>（信託報酬0.25％税抜）：44％
新興国株式：DIAM新興国株式インデックスファンド<DC年金>（信託報酬0.545％税抜）：14％

国内株式：DIAM国内株式インデックス<DC年金>　（信託報酬0.22％税抜）：14％
定期預金：28％

DC運用報告20180513_中古マンション②居住中か、リフォーム済みかetc

確定拠出年金の運用については、つみたてＮＩＳＡでの投資内容との振り分けをざっくり決めた上で、こちらの記事に書きましたとおり、先進国株式インデックスのみ積立を行っております。新興国株式、国内株式はつみたてＮＩＳＡで積立をする事にしました。

さて、中古マンション購入について知識ゼロのところから、購入に至るまでに初めて知った事や疑問などを書いていくシリーズです。

②一口に中古マンションといっても色々で・・・

右も左もわからない中、物件確認して1か月位の検討期間で決めてしまったので後になって色々分かってきたのですが、自分内覧した範囲だけ（非常に低予算のため築年数が相当いっているものしか見てません）でも、

・現況で引き渡し（居住中）
・大幅リフォーム済み（家具なんかもおいてある）
・最低限リフォーム済み
がありました。

自分の場合は、売主さんが居住中で内覧させてもらったところに決めたのですがその後、最低限のリフォームを行いました。その際も色々、物事の順番が分からず苦労しましたね・・。

リフォーム・リノベーションしてある物件は、手間がかからない反面、利益が上乗せされているでしょうから、その分若干割高かも？しれませんね。私が内覧した大幅リフォーム済みのマンション（築35年程度）は、その後なかなか売れず100万単位でどんどん値下げされていきました。

さてさて　本題の運用状況は下記。少し相場が回復してきているようです。

◇確定拠出年金運用状況

評価損益 　　1,244,655円

運用利回り　

初回入金来 　7.25％
直近１年　　6.21％　

◇保有中の投資信託と比率

外国株式：DIAM外国株式インデックスファンド <DC年金>（信託報酬0.25％税抜）：43％
新興国株式：DIAM新興国株式インデックスファンド<DC年金>（信託報酬0.545％税抜）：14％

国内株式：DIAM国内株式インデックス<DC年金>　（信託報酬0.22％税抜）：14％
定期預金：29％

DC運用報告20180429_中古マンション①売主が個人であれば消費税はかからない

確定拠出年金の運用については、つみたてＮＩＳＡでの投資内容との振り分けをざっくり決めた上で、こちらの記事に書きましたとおり、先進国株式インデックスのみ積立を行っております。新興国株式、国内株式はつみたてＮＩＳＡで積立。

さて、最近自分の中でトレンドの中古マンションについて今回も。
中古マンション知識ゼロのところから、購入に至るまでに初めて知った事や疑問などを今後書いていきたいなと思っております。

①中古マンションの売主さんが個人か不動産事業者かどうか

中古マンションの物件をＳＵＵＭＯのアプリで見ている限りは自分では売主さんが上記のどちらか分からないのですが、判断する方法あるんでしょうかね～。
投げ込みの物件ちらしには物件価格のところに消費税表記があるか無いかで、売主が個人か不動産事業主か判断が付けられますね。消費税がかからない分個人が売主の方がおとくな気もしますが、別途仲介手数料は、ばっちりかかってきます。さてどちらがいいのやら・・。

さて、本題の運用状況は下記。前回より評価損益は微減で特に変化無しです。

◇確定拠出年金運用状況

評価損益 　　1,192,305円

運用利回り

初回入金来 　7.12％
直近１年　　6.14％　

◇保有中の投資信託

外国株式：DIAM外国株式インデックスファンド <DC年金>（信託報酬0.25％税抜）　

新興国株式：DIAM新興国株式インデックスファンド<DC年金>（信託報酬0.545％税抜）

国内株式：DIAM国内株式インデックス<DC年金>　（信託報酬0.22％税抜）

◇ファンド別損益状況

スイッチングを過去に何度も実施しているため、ファンド別評価損益と全体の評価損益は一致しません。現在であれば大体68万程度が利益確定分として定期預金に入れてあるイメージです。

DC運用報告20180422_SUUMOアプリで中古マンションをチェック

今日は暑いほどの陽気でしたね。
確定拠出年金に関して、つみたてＮＩＳＡでの投資内容との振り分けなどもある程度決めたので、特に考える事もなく進行しております。前回の記事に書きましたとおり、今後の積立は基本的に先進国株式インデックスのみ行っていきます。新興国株式、国内株式はつみたてＮＩＳＡで。

さて、ひょんなことから今まで興味の無かった不動産、その中でも中古マンションについて色々と調べたのですが、ＳＵＵＭＯのアプリは随分活用させてもらいました。お気に入りに物件を入れておくと価格更新や、売却されたかどうか等も分かりなかなかエンターテインメントです。しばらく見続けていると大体、その地域の相場が分かってくるもんですね。最初は全く分かりませんでしたが。

さて、本題の運用状況は下記。一時より少し持ち直した感じです。

◇確定拠出年金運用状況

評価損益 　　1,201,384円

運用利回り

初回入金来 　7.17％
直近１年　　6.36％　

◇保有中の投資信託

外国株式：DIAM外国株式インデックスファンド <DC年金>（信託報酬0.25％税抜）　

新興国株式：DIAM新興国株式インデックスファンド<DC年金>（信託報酬0.545％税抜）

国内株式：DIAM国内株式インデックス<DC年金>　（信託報酬0.22％税抜）

◇ファンド別損益状況

スイッチングを過去に何度も実施しているため、ファンド別評価損益と全体の評価損益は一致しません。現在であれば大体68万程度が利益確定分として定期預金に入れてあるイメージです。